市场月度研究报告

目录

第一篇市场背景..--

一、政策环境...--

二、地方动态...-4-

三、聚焦一线...-5-

四、临沂资讯...-6-

五、中地点评...-7-

第二篇土地市场..-8-

一、土地市场动态...-8-

二、土地供求分析...-9-

.土地供应分析

.土地成交分析-

第三篇商品房市场分析篇..-3-

一、商品住宅市场...-4-

.住宅市场概述

.供求关系分析

3.量价分析

4.区域分析

5.物业形态分析

二、别墅市场...-7-

三、公寓市场...-8-

四、写字楼市场...-8-

第四篇营销媒体篇..-0-

一、营销概述...-0-

二、监测媒体分析...-0-

?中地视点

进入4月份，随着楼市政策利好不断，政府积极推进态势明朗。部分开发商纷纷加推新房源，商品房市场虽出现“小高峰”，但未达到预期效果。主要是多数地方房贷新政仍未执行以及一系列政策的刺激，使得市场对政策宽松预期加大，客户观望情绪浓厚。

在市场不断趋于稳定，政策持续利好的形势下，加之开发商对推盘节奏把控，预计未来两月内供应与成交量将集中放量。当然，银行及地方政策的具体执行情况将较大程度影响地产市场回温的周期。在供大于求的基本面未改变的情况下，各企业应积极利用好回暖期，以去库存，回现金为任务。且在价格不断稳定的整体形势下，盲目涨价在长期来看并不可取。

当前去库存化、刺激楼市、打消购房者观望态势仍是房企的重点。随着央行的再次降准，流动性将大规模释放，市场潜在需求或将被激活，加快入市步伐，新政效果也将逐步显现。同时房企为冲刺半年度业绩，或将大幅放量，预计5、6月份市场将迎来一波成交小高峰，二季度市场表现值得期待。

第一篇市场背景

.4月中下旬，央行再“降准”

中国人民银行4月9日下午发布消息，自05年4月0日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月0日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。

.国务院维稳楼市：要求5部委促进房地产健康发展

4月0日国务院发布落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，意见指出,推进新型城镇化取得了新突破，应坚持以人为核心，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。

意见认为，需加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排万套，其中棚户区改造万套，增加0万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造万户，增加00万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

意见强调，用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务，取消居住证收费。建立财政转移支付与市民化挂钩机制，合理分担农民工市民化成本；建立规范多元可持续的城市建设投融资机制；坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点；加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。

3.央行“信贷资产证券化”新招，房产企业将受益

4月7日，央行：宣布信贷资产支持证券发行实行注册制。

“信贷资产证券化”是指将原本不流通的金融资产转换成为可流通的资本市场证券的过程。人们常常把资产证券化产品划分为资产支持证券和住房抵押贷款证券。后者的基础资产是住房抵押贷款，前者的基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产。

央行发布新举措：宣布信贷资产支持证券发行实行注册制。虽然MBS是银行发行的，但当一部分银行按揭贷款被打包出售后，银行显然获得了继续向购房者放贷的空间。这对于楼市的回暖，显然是有益的。

4.国土资源部、中央编办要求加快地方不动产登记整合

针对当前各地不动产统一登记工作存在的问题，国土资源部、中央编办《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》１９日公布。两部门要求各地确保年内完成各级不动产登记职责和机构整合，人员业务划转，工作流程再造，技术管理衔接。

指导意见强调，各地要充分认识不动产登记职责整合的重要性和紧迫性，认真落实物权法的规定，加快形成权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障、方便企业和群众的不动产登记体系，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，夯实社会主义市场经济基础，为建立健全社会诚信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件，为提高国家治理体系和治理能力现代化提供基础支撑。

两部门要求，省级国土资源主管部门和机构编制部门应在本级人民政府组织领导下，按照中央统一要求，会同有关部门制定不动产登记职责整合工作方案或实施意见，支持市县级人民政府结合本地区实际，充分利用现有资源，将土地、房屋、林地、草原、海域登记等职责整合由一个部门承担，切实将不动产登记的职责整合工作落到实处。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本地区的不动产登记机构，负责不动产登记工作。各地应将原来分散在各部门的登记机构进行整合归并，尽快实现不动产统一登记机构的有机重组和工作流程再造。应科学统筹调配相关资源，确保不动产登记机构有足够力量有效开展工作。

指导意见提出，整合不动产登记职责和机构是地方各级人民政府的重要职责，各地应确保今年内完成各级不动产登记职责和机构整合。要明确时间要求，细化任务安排，严肃工作纪律，将与不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证等属于不动产登记完整的职责统一到一个部门，严禁随意拆分不动产登记职责，确保不动产登记职责的完整性。

.温州出台“8条房地产新政”：首次买房有补助

4月日，温州市召开市人民政府第50次常务会议，审议并原则通过了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》。温州出台“8条房地产新政”，认真贯彻落实国务院及相关部委近期密集出台的有关文件要求，打出政策组合拳，剑指“促量稳价”目标，促进我市房地产市场平稳健康发展。这8条重磅政策意见具体内容为：一、科学编制规划，把控土地供应。二、创新政策措施，促进开发建设。三、打通“两房”通道，加快库存消化。四、落实税收优惠，减轻购房负担。五、优化金融服务，支持合理消费。六、规范估价行为，稳定资产价值。七、加强联动监管，维护市场秩序。八、推进信息公开，强化舆论引导。

.上海住房公积金新政调整方案出台：个人最高可以贷60万元

4月9日午间，上海公积金中心发布新政，从05年4月5日开始，购买首套房，个人最高贷款额度由30万提高至50万，家庭由80万提高至00万；补缴公积金的，个人最高可以贷60万元，家庭最高可以贷0万元。而对于购买改善型第二套非普通住宅，个人最高贷款额度由0万元调高为40万，家庭则由40万提到80万，可见政策对二套房的支持力度，对于补缴公积金的，个人最高贷款为50万，家庭最高00万。

3.河南出房地产重磅新政一人买房可用全家公积金

4月8日，河南省住房和城乡建设厅网站发布消息，省政府已通过省住建厅等7部门制定的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)。《意见》提出首套房最低首付三成，允许首套房贷利率最低7折，全省公积金开展省内异地贷，全家公积金都可提取用于购房……总之，各种利好政策打包推出。

4.云南下调公积金贷款比例：最低首付比降至0％

云南省政府4日公布房地产新政策，在信贷、税收等方面进一步放松。新政包括公积金贷款最低首付比例降低至0%、二套房首付比例下调至30%;营业税免征期由5年缩短为年等。

5.福州出台“新五条“首套房首改房首付比例降至成

福州出台公积金购房新政。首次申请住房公积金贷款的职工，购买首套房、首改房的首付比例降至0%；已还清首次住房公积金贷款的职工，可以第二次申请住房公积金贷款，首付比例降至30%。首次及第二次住房公积金贷款，均执行基准利率。

.恒大宣布：购买恒大地产全国住宅产品均可无理由退房

恒大地产宣布，从05年4月6日8：00起，凡购买恒大地产全国住宅产品均可无理由退房。恒大地产董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧表示，无理由退房将会是未来房企的新常态，在恒大商品房高质量的情况下，不会出现大量的退房潮。

.最大房企绿地出炉赢家张玉良格林兰财富梦圆

05年4月3日下午六时，停牌多日的上海金丰投资股份有限公司高调宣布，经中国证监会上市公司并购重组审核委员会审核，公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易之重大资产重组事项获得有条件通过。

而这也就意味着，自03年月开始、历时一年多的绿地集团重组金丰投资事宜获得了决定性进展，被称为“全球业务规模最大”的房地产企业绿地即将实现整体上市，登陆上交所。

3.平安的地产野心：入股碧桂园是进军住宅地产的开始

房地产行业转型之际，开发商对于行业发展都持谨慎态度，金融保险巨头平安集团却在不断“加仓”房地产。

4月，中国平安斥资6.95亿港元持股9.9%，成为碧桂园第二大股东。而在04年8月-05年月期间，平安不动产已经投入超过亿元人民币扩充土地储备，让不少大房企咋舌。此外，平安还在去年成立平安好房网，进军互联网金融和房地产电商。

.临沂首条城区公交旅游专线开通多处景点一线连

4月30日，临沂市城区首条公交旅游专线——经开公交快线开通。该路公交由人民广场始发，终点站为临沂动植物园，途经汉墓竹简博物馆、皇山东夷文化公园、临沂市青少年示范性综合实践基地等多处国家级旅游景点。

.临沂中心城区商品房预售资金监管标准进行调整

中心城区(兰山区、罗庄区、河东区、高新区、经济技术开发区、临港区)商品房预售资金监管相关执行标准于0日进行了调整，且重点资金监管额度随着工程建设进度的推进，按资金使用节点将逐步降低。

自04年月日起，临沂市房产和保障局对市区商品房进行资金监管，由房地产行政主管部门会同监管银行对商品房预售资金实施三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，监管开发商只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

此外，重点资金监管额度将随着工程建设进度的推进，按资金使用节点逐步降低；当监管账户内的资金达到重点监管资金额度时，购房人申请购房按揭贷款的，首付款按预售合同约定足额缴存后，按揭贷款可不再存入监管账户。

继降息、公积金首付调整等政策的陆续出台后，央行再出“降准”等一系列有利房市政策。政策出台的密集程度与力度，远超市场预期，政策背后的实质还是通过房地产调控政策的放松来鼓励民众买房，从而稳定住房消费，支持自住和改善性住房需求，维护市场稳定。国家利好政策频出，不排除地方会出台更多刺激政策，目前的政策环境，其宽松度可谓是直追年。

第二篇土地市场

一、土地市场动态

本月土地市场较为冷清，新增土地供应宗，成交地块5宗。

图-：05年4月份土地供应分布

图-：05年4月份土地成交分布

.土地供应分析

?土地供应概述

05年4月份共推出幅土地，供应总面积4.67万平米，同比上涨56.06%，环比下降33.3%。

?供应结构分析

.土地成交分析

?土地成交概述

4月，临沂市共有5宗土地成交，成交面积.64万平米，同比下降80.73%，环比上涨00%。

?成交结构分析

4月份土地成交以居住用地为主，成交面积.3万平米，占总成交面积的96%。商服用地成交宗，成交面积0.5万平米，占总成交面积的4%。

?拿地企业分析

拿地企业多为临沂本土开发企业：

临沂市城市资产经营开发有限公司是经临沂市人民政府批准成立，由临沂市财政局出资设立的国有的独资公司。公司于年6月8日经工商登记注册成立，注册资本5亿元。公司主要从事城市基础设施投资建设，负责我市公共投资项目、重点项目的开发建设，旧城、旧村改造等城市基础设施建设工作。目前公司旗下投资开发银河湾三号院等楼盘，并拥有北城新区二期多个地块。

临沂城区开发建设有限公司于0年5月组建成立，隶属临沂投资发展有限责任公司，是国有企业。公司主要从事临沂市中心城区政府公共投资项目建设，片区改造投资项目建设，土地连片开发，政府存量土地运作，政府授权的存量国有资产管理运营，资本运作，运营建设区域内广告制作、发布，参股政府确定的经营项目，参与经济适用房等保障性住房开发，商品房等经营性项目开发，物业管理。

一、商品住宅市场

.住宅市场概述

4月份临沂市商品住宅供应44套、.63万平米，成交80套、0.85万平米，成交均价54元/㎡。

.供求关系分析

4月商品住宅供应44套、.63万平米。供应套数同比增长70.30%、环比上升6.53%，供应面积同比上升8.08%、环比增加7.95%。4月，楼市“金三银四”的威力开始发力，部分开发商纷纷加推新房源，供应套数环比有所上升。虽然供求比不再呈增长态势，但库存量仍是居高不下。

4月商品住宅成交80套、0.85万平米，同比下降44.80%、45.90%，环比上升9.8%、.9%，4月份临沂房地产市场渐渐升温，成交量较上月有所上升，但与去年同期相比仍存在较大差距；第二季度一向是地产推盘集中期。“银四”时节，新增供应较上月增加明显，但开盘成交也未有大的改善。

随着降准推动政策进一步落地，市场观望情绪将一定程度上减退，再加上房企冲刺半年度业绩的需要，5、6月份供应量或将迎来明显上升。

3.量价分析

4月份临沂市商品住宅成交均价54元/㎡，同比下降3.5%，环比上升.6%。成交量与成交均价均有所上升，上升幅度较小。

4.区域分析

4月份北城板块供应体量为76.04万平米，成交面积为7.3万平米，成交均价元/㎡，供应量与成交量均居首位；城西板块与老城板块成交面积分别是.48万平米、.0万平米，由于4月开盘项目较多，如龙盛?幸福里、天天公园里、纽约上城等项目，带动成交量环比上升明显；滨河板块供应面积与成交面积分别是5.54万平米、0.86万平米，成交均价8元/平方米，供应量与成交均价环比上升明显；河东板块供应量37.5平方米，位列第三；南滨河板块、经开区板块供应量分别是7.57平方米、34.平方米，环比略有上升；河东板块、罗庄板块并无明显变动。

5.物业形态分析

4月份高层供应37.7万平米，占总供应的77.5%，成交体量为5.83万平米，成交均价为58元/㎡，环比略有上升；洋房供应与成交体量分别为5.88万平米、3.59万平米，成交均价为元/㎡，成交量环比上升明显，均价有所下降；多层供应量6.04平方米，成交量.43平方米，均价平方米，环比上升明显。

4月份别墅供应体量为9.47万平米，环比上涨0.3%；成交体量为0.6万平米，出现小幅回暖；成交均价为元/㎡，环比上涨.3%。整体成交量自05年月起，呈上升趋势，但并未改变目前别墅市场高库存的局面。

4月份公寓供应体量为3.95万平米，环比上涨0.8%；成交体量为.4万平米，环比上涨4.5%，成交主要集中在老城及滨河板块；公寓成交均价为元/㎡，环比小幅上涨3.48%。05年月起，公寓市场整体供应面积不断增长，成交量自3月份起呈现上涨走势。

4月份写字楼供应量万平米；成交体量为0.9万平米，较3月份呈现上涨38.09%，成交均价为元/㎡。本月各项目写字楼成交平平，缺乏突破。整体价格走势较平稳。目前写字楼市场整体库存量较大，去化较慢。

?综述

4月份大部分项目销售开始反弹，成交量较3月份相比，均有大幅增加；同时，大部分项目的报广宣传力度加大，销售进入过渡期。此外，诸多项目采取认筹或开盘打响销售旺季第一枪。

.监测媒体投放月度分析

4月份大部分楼盘开始出现复苏状态，平面媒体投放版次与版面均有所增加，投放版次65，版面共计54.75；同比版次与版面均小幅度增加。

.监测媒体投放月度分析

4月份平面媒体投放主要以沂蒙晚报为主，版次50、版面43.5，鲁南商报在版次与版面上较上月大幅下降。

3.月度重点报媒监测

中地策略（青岛）地产顾问有限公司

中地策略（青岛）地产顾问有限公司成立于年，是一家集市场调研、投资分析、营销策划、销售代理、广告设计为一体的综合性地产运营机构。

公司凭借强大的策划团队和专业能力，业务覆盖山东省青岛、临沂、烟台、威海、淄博、潍坊、日照等多个重点城市，致力于为客户提供全面专业的营销推广服务。

中地策略（青岛）地产顾问有限公司

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