因为一二线城市的限购，临沂的房地产到是很高兴，因为大批量资金开始进入临沂，而很多人认为未来三年内将是以临沂为代表的三线城市大发展的时期。

这个我是不否认的，而且我感觉三年后临沂的房价或者会翻番的。问题是，临沂的房价到底能到多少，能有几年的快速增长期呢？

让我们来算算吧。在算之前我也不知道答案。姑且以年为一个节点吧。看看我们的房地产，能不能涨到年。

第一：人口决定的房地产增长

首先，经济等等所有的基础在于人口，我们从临沂人口的静态和动态开始分析。所有的数据均根据公开数据和根据公开数据估算的数据。

年，临沂总人口万人，居全国的前五位，是山东省内人口最多的城市。年临沂的城市化率大概在47%左右，即大约有万人属于城镇户口。

临沂的自然增长率，山东年人口自然增长率5.83‰，考虑到临沂的实际情况，我们定为6‰吧，应该不过分。也就是说每年增长6.24万人。到年，临沂说达到万人，应该不算多吧。

上面说的是自然增长率，再说机械增长率，即外地人来临沂的速度。考虑到临沂是个商城，市区到年有万外地人，应该考虑得比较周到了。目前官方统计是30万，民间有统计是六七十万，我们就大约估计吧。

那就是个万人人口的特大型城市。

按照规划，年，城镇化率达到60%（这也是我们的规划数字），那城镇人口就是万，九县三区分散一下，临沂市区按照也能分出多万。加上外地人，大约是万人。如果换另一种算法，及现在临沂的城市化率每年超过1个百分点，如果每年超过15万人进城的话，目前临沂市区人口是万，十年后也是多玩，加上外地人，也是万人左右。

这个数不是我凭空说的，而是有关领导说的，虽然在国家控制城市规模的情况下，临沂控制在万人以内，但在实际规划上，一定要按照万人口的城市规划。万人的房子，按照每人30平方米计算（这个数字肯定是保守的了），要1.2亿平方米的住宅。按照通行的:0.7的商业比率，还需要万左右的商业。

再看临沂的开发速度，年全市万，市区万。新增预售面积市区是万平方米。临沂自年以来，已经获得的预售许可的面积（供应面积）是万平方米，06年是万，07年是万，08年是万，09年是万,10年是万，也就是说，自从年以来，临沂

基本每年的新增供应面积增量在80-万平方米之间。考虑到下一步三线城市的开发程度，这个增速是有可能保持的。如果按照每年万的增速，年临沂市区供应量是1万，累计供应量是万平米。加上现在的万平米——靠，正好是1.1亿，再加上一年的时光，也就是说，10年后的年底，临沂基本上能够实现居者有其屋了——如果你不太挑剔又不算太穷的话。

上述分析，全部在于“算术式增长”，而十二五的规划，新政的出台，有可能让几年内临沂的房地产市场暴涨，出现“几何式增长”。这个时间就可能大大缩短。从现在城市发展普遍超过规划的现实看来，这是有可能的。另外是政府的经适房和廉租房——年临沂要新建保障性住房面积万平方米,解决和改善2.75万户中低收入家庭的住房困难。不管谁当总理，这个经适房的调子是丢不了了。所以，也会缩短这个时间。我觉得，也就七八年的发展头吧。年前肯定就差不多了。北京从年的正常发展到年的调控，也不过就8年而已。（年，北四环亚运村东边的千鹤家园0元一平米，年金融街的房子多元一平米，南三环大红门果园除六十多平米的房子20万，这都是本人的亲身经历，绝对真实）

第二：房价能涨到多少

未来三年内，临沂房价翻番是完全有可能的，在于以下三个方面：第一，城市化的自然进程；第二，资本的大量涌入；第三，人们尚无更多的投资渠道。三年后，临沂的均价从涨到甚至，是完全可行的。

但是，三线城市的特点，注定了临沂的“爆发期”较之北京等大城市和济南等二线城市更为短暂。这是因为首先三线城市非常多，不像一二线城市那么有聚集性，资本会更加分散。中国有个城市，只有70个大中城市，但三线城市的那么多地，75%的城市人口都住在中小城市，人多地广，不是那么好炒的。随着人们投资渠道的增多，会有更多的资金分流（长期以来，中国人只有楼市和股市，外国股市都不让炒。当然现在又兴起炒古董和粮食，总归是增多了），要是让经济更健康些，就必须认真让企业们做好。另外，三线城市的特点必然是以内需为主，外地人和外国人还是相对较少，人们不可能在自己的家里炒来炒去最后都炒给自己人。短时间内的爆发，长时间的平稳发展，这或许是临沂房价发展的规律。

第三：什么人买房子

看到今年临沂增加的经适房供应量，可以想象，未来中低端家庭的住房需求，会逐步地用政府的经济适用房来解决，不会像现在一样全部凭借市场手段。市场更多的是中高端的房子了。

到时候，大约会有很多开发商死掉吧。

以前的时代，是“高投入，高利润”的时代，是一个以一线城市开发为主的时代，是一个投资渠道贫乏和买房产包赚不赔的时代，是房地产铁与血的时代。王石任志强潘石屹，是这个时代的代表。

而现在，随着国家调控的常态化，一个新的时代悄悄向我们走来。

这个什么样的时代呢？

一个是资金向三线城市回流，三线城市或将成为房地产开发的主战场，这也与国家十二五的规划相适合。

三线城市会有一个短暂爆发，但是绝不可能再像一二线城市那么疯狂。因为一是三线城市数量多，个城市，只有70个大中城市，但三线城市的那么多地，另外75%的城市人口都住在中小城市，人多地广，不是那么好炒的。

二是投资渠道更加多，前几年房产的疯长，一部分是由于中国众多中小企业的举步维艰，在

众多规则下得不到正常的发展，百姓更没有什么投资渠道，炒房的利润更高。但是事实证明这样很行不通，再这样下去会出现什么也说不定，所以未来这个问题应该有所改善。一个城市或者一个国家处在发展的时期，房价上涨是非常正常的，这是一个趋势，但是这样未必正常。我想三线城市的天花板可能更快地来临。正如北京的三万对应济南的一万。

临沂，大概还有七八年的发展头。十年之后可以肯定地说，我们都不缺房子了。

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长按







































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